Совершенствование финансового моделирования и адаптация стратегии маркетинга девелоперов жилой недвижимости в условиях банковского финансирования
Журнал «KANT» №2(59) 2026 [стр. 304-309]
DOI: 10.24923/2222-243X.2026-59.42
Ключевые слова: проектное финансирование; инвестиционный проект; ставка дисконтирования; чистая приведенная стоимость; жилищное строительство; региональный рынок жилья; маркетинг жилья; ценовая политика; спрос на недвижимость.
Цитировать: Сериков Д.А., Ставриянов Г.В. Совершенствование финансового моделирования и адаптация стратегии маркетинга девелоперов жилой недвижимости в условиях банковского финансирования // KANT. — 2026. — №2(59). — С. 304-309. EDN: PWGPHE. DOI: https://doi.org/10.24923/2222-243X.2026-59.42
Цель исследования — количественно оценить влияние перехода российской девелоперской отрасли к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов на чувствительность чистой приведенной стоимости (NPV). В связи с тем, что переход привёл к изменению структуры денежных потоков и усилению зависимости застройщиков от банковского кредитования, на основе выявленных закономерностей требуется разработка комплекса практических рекомендаций для участников рынка, что позволит минимизировать процентные риски и повысить устойчивость инвестиционных проектов. На основе анализа инвестиционных проектов жилой недвижимости в Республике Крым подтверждено статистически значимое увеличение чувствительности NPV к изменению ставки дисконтирования по сравнению с традиционной схемой долевого строительства. Установлено, что ключевыми факторами чувствительности выступают срок реализации проекта, его рентабельность и доля заемных средств. Разработаны практические рекомендации по управлению финансовой устойчивостью проектов, включая инструменты хеджирования процентного риска и совершенствование финансового моделирования. Показано, что в условиях проектного финансирования маркетинговая политика девелопера, включая ценовую стратегию, управление темпами продаж и структуру предложения, оказывает влияние на устойчивость инвестиционных проектов. Результаты исследования могут быть использованы при оценке эффективности и рисков жилищных проектов, а также при формировании стратегий маркетинга девелоперских компаний, управлении ценовой, сбытовой и продуктовой частью комплекса маркетинга.
Цель исследования — количественно оценить влияние перехода российской девелоперской отрасли к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов на чувствительность чистой приведенной стоимости (NPV). В связи с тем, что переход привёл к изменению структуры денежных потоков и усилению зависимости застройщиков от банковского кредитования, на основе выявленных закономерностей требуется разработка комплекса практических рекомендаций для участников рынка, что позволит минимизировать процентные риски и повысить устойчивость инвестиционных проектов. На основе анализа инвестиционных проектов жилой недвижимости в Республике Крым подтверждено статистически значимое увеличение чувствительности NPV к изменению ставки дисконтирования по сравнению с традиционной схемой долевого строительства. Установлено, что ключевыми факторами чувствительности выступают срок реализации проекта, его рентабельность и доля заемных средств. Разработаны практические рекомендации по управлению финансовой устойчивостью проектов, включая инструменты хеджирования процентного риска и совершенствование финансового моделирования. Показано, что в условиях проектного финансирования маркетинговая политика девелопера, включая ценовую стратегию, управление темпами продаж и структуру предложения, оказывает влияние на устойчивость инвестиционных проектов. Результаты исследования могут быть использованы при оценке эффективности и рисков жилищных проектов, а также при формировании стратегий маркетинга девелоперских компаний, управлении ценовой, сбытовой и продуктовой частью комплекса маркетинга.
Литература:
1. Беланова Н.Н. Источники и механизмы финансирования девелоперских проектов в сфере жилищного строительства / Н.Н. Беланова, А.В. Гаршин // Фундаментальные исследования. — 2024. — №1. — С. 8-13.
3. Данько Е.В. Исследование чувствительности математической модели экспертизы инвестиционного проекта // Известия АлтГУ. — 2021. — №4. — С. 91-96.
7. Коган А.Б., Чаецкий А.А. Анализ эффективности девелоперских проектов, финансируемых с использованием счетов эскроу // Экономический анализ: теория и практика. — 2019. — Т. 18, №8. — С. 1464–1477.
8. Ламасов Д.А. Финансовое моделирование как инструмент проектного финансирования: международный опыт и перспективы развития в России // Экономика и управление: проблемы, решения. — 2024. — Т. 13, №12(153). — С. 128-135.
9. Малолетков И.Ю. Проблемы финансовых рисков инвестиционных проектов в строительстве на условиях применения эскроу-счета // Экономика и предпринимательство. — 2019. — №6(107). — С. 951-955.
10. Оценка риска и влияние условий финансирования на эффективность инвестиционного проекта / Н.А. Юдина, Э.З. Бадретдинова, Е.В. Чекашова, Э.И. Вафина // Естественно-гуманитарные исследования. — 2025. — №3(59). — С. 596-600.
11. Сериков Д.А., Ставриянов Г.В. Влияние проектного финансирования на чувствительность инвестиционных проектов в жилищном строительстве и маркетинговую концепцию девелоперов // Экономика устойчивого развития. — 2025. — №4(64). — С. 245-248.
12. Титов А.Н., Тазиева Р.Ф., Фадеева Е.П. Моделирование оптимальной ставки дисконтирования и выбор её вероятностной модели // Вестник Технологического университета. — 2018. — Т. 21, №4. — С. 193-201.
13. Ушакова Е.О. Анализ рисков инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства / Е.О. Ушакова, Д. П. Соловцова // Скиф. Вопросы студенческой науки. — 2023. — №11(87). — С. 35-39.
1. Беланова Н.Н. Источники и механизмы финансирования девелоперских проектов в сфере жилищного строительства / Н.Н. Беланова, А.В. Гаршин // Фундаментальные исследования. — 2024. — №1. — С. 8-13.
3. Данько Е.В. Исследование чувствительности математической модели экспертизы инвестиционного проекта // Известия АлтГУ. — 2021. — №4. — С. 91-96.
7. Коган А.Б., Чаецкий А.А. Анализ эффективности девелоперских проектов, финансируемых с использованием счетов эскроу // Экономический анализ: теория и практика. — 2019. — Т. 18, №8. — С. 1464–1477.
8. Ламасов Д.А. Финансовое моделирование как инструмент проектного финансирования: международный опыт и перспективы развития в России // Экономика и управление: проблемы, решения. — 2024. — Т. 13, №12(153). — С. 128-135.
9. Малолетков И.Ю. Проблемы финансовых рисков инвестиционных проектов в строительстве на условиях применения эскроу-счета // Экономика и предпринимательство. — 2019. — №6(107). — С. 951-955.
10. Оценка риска и влияние условий финансирования на эффективность инвестиционного проекта / Н.А. Юдина, Э.З. Бадретдинова, Е.В. Чекашова, Э.И. Вафина // Естественно-гуманитарные исследования. — 2025. — №3(59). — С. 596-600.
11. Сериков Д.А., Ставриянов Г.В. Влияние проектного финансирования на чувствительность инвестиционных проектов в жилищном строительстве и маркетинговую концепцию девелоперов // Экономика устойчивого развития. — 2025. — №4(64). — С. 245-248.
12. Титов А.Н., Тазиева Р.Ф., Фадеева Е.П. Моделирование оптимальной ставки дисконтирования и выбор её вероятностной модели // Вестник Технологического университета. — 2018. — Т. 21, №4. — С. 193-201.
13. Ушакова Е.О. Анализ рисков инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства / Е.О. Ушакова, Д. П. Соловцова // Скиф. Вопросы студенческой науки. — 2023. — №11(87). — С. 35-39.
Improvement of financial modeling and adaptation of marketing strategies of residential real estate developers using bank credits
Keywords: project financing; financial modeling; investment project; discount rate; net present value (NPV); housing construction; regional housing market; housing marketing; pricing policy; real estate demand.
The purpose of this study is to quantify the impact of the Russian development industry's transition to project financing using escrow accounts on the sensitivity of net present value (NPV). Given that this transition has led to a change in the structure of cash flows and increased developers' dependence on bank lending, the identified patterns require the development of a set of practical recommendations for market participants, which will minimize interest rate risks and improve the sustainability of investment projects. Based on the analysis of investment projects in the Republic of Crimea, a statistically significant increase in the sensitivity of NPV to changes in the discount rate has been confirmed compared to the traditional shared construction scheme. It is established that the key determinants of this sensitivity are project duration, profitability, and the share of borrowed funds. Practical recommendations have been developed to improve the financial sustainability of projects, including the use of interest rate risk hedging instruments and the enhancement of financial modeling approaches. It is shown that under project financing conditions, the developer’s marketing policy, including pricing strategy, sales pace management, and product structure, affects the stability of investment projects. The results of the study can be used in assessing the efficiency and risks of housing projects, as well as in shaping the strategies of development companies and bank lending policies.